CUBA-REFORMA PROPIEDAD VIVIENDA
Redacción Central
La Habana, 14 de octubre. PLC | Cuba estrenará un nuevo marco jurídico para la vivienda en medio de una de las crisis habitacionales más persistentes del país. La Ley 187/2026, publicada este miércoles en la Gaceta Oficial, sustituye a la Ley General de la Vivienda de 1988 y modifica aspectos importantes de la propiedad, la transmisión y la gestión de los inmuebles, al tiempo que incorpora nuevos actores y modalidades al sistema habitacional.
La reforma llega casi cuatro décadas después de la anterior legislación y en un escenario económico y social radicalmente distinto. Su alcance jurídico es considerable, pero la pregunta fundamental no está únicamente en lo que permite la nueva norma, sino en qué medida puede contribuir a solucionar un problema que en Cuba trasciende desde hace mucho tiempo el ámbito legal.
La propia ley parte del reconocimiento constitucional del derecho a una vivienda adecuada y atribuye al Estado la responsabilidad de hacerlo efectivo mediante programas de construcción, rehabilitación y conservación. También incorpora conceptos como resiliencia climática, eficiencia energética, protección de personas vulnerables y seguridad jurídica de la propiedad.
Una de las novedades de mayor interés para los propietarios aparece desde el artículo 4: las personas naturales podrán poseer hasta dos viviendas, además de una vivienda de descanso o veraneo siempre que esta última condición conste en su título constitutivo. Si se demuestra que una persona vulneró ese límite, el director municipal de la Vivienda puede, mediante el correspondiente expediente y resolución, disponer la pérdida de la última vivienda adquirida.
Es un cambio que amplía el margen reconocido hasta ahora a la propiedad inmobiliaria individual, pero que conserva una característica esencial del sistema cubano: la propiedad privada existe dentro de límites fijados por el Estado y bajo una considerable capacidad de intervención administrativa.
La nueva legislación también abre espacio a formas de gestión que reflejan la propia transformación económica experimentada por Cuba durante los últimos años. La norma reconoce inmobiliarias y cooperativas de vivienda e incorpora a nuevos actores, entre ellos mipymes y otras formas de gestión autorizadas, en los programas relacionados con la vivienda. Durante la presentación de la ley en julio, las autoridades explicaron que se busca ampliar el número de participantes en la solución del déficit habitacional.
El paquete jurídico publicado este miércoles muestra la magnitud de la reorganización. Junto con la Ley 187 aparecen el Decreto 176, que contiene su reglamento general; el Decreto 177, dedicado al régimen de propiedad horizontal; y el Decreto 178, que regula las cooperativas de vivienda. Se agregan además dos resoluciones del Instituto Nacional de Ordenamiento Territorial y Urbanismo, una de ellas sobre certificaciones catastrales.
La modificación tiene particular importancia para una sociedad profundamente transformada por la emigración. Una parte considerable de las relaciones familiares y patrimoniales cubanas se desarrolla hoy entre personas que permanecen en la Isla y familiares establecidos en el extranjero. Viviendas ocupadas por padres, hijos u otros parientes, propiedades heredadas y operaciones gestionadas desde fuera del país forman parte de una realidad que una legislación concebida en 1988 difícilmente podía anticipar en sus dimensiones actuales.
La norma aborda además la posición jurídica de quienes conviven en una vivienda sin ser propietarios, las transmisiones por herencia, las compraventas, donaciones y permutas, así como otras relaciones derivadas de la posesión y utilización de los inmuebles. La protección de personas en situación de vulnerabilidad figura expresamente entre los principios de la nueva legislación.
Uno de los cambios señalados en la información publicada este miércoles establece asimismo la utilización de instrumentos bancarios u otras modalidades distintas del efectivo para el pago de las compraventas. Esta exigencia introduce mayor control y trazabilidad en las operaciones inmobiliarias, pero su funcionamiento práctico tendrá que medirse dentro de una economía en la que la bancarización impulsada por el Gobierno convive con serias dificultades monetarias y financieras.
Ahí aparece una de las principales contradicciones de la reforma. Una ley puede ordenar títulos de propiedad, procedimientos administrativos, compraventas, herencias o relaciones entre propietarios y convivientes, pero no puede por sí misma fabricar cemento, reparar edificios deteriorados ni aumentar el poder adquisitivo de las familias.
El propio discurso oficial reconoce implícitamente esa distancia entre el derecho reconocido y su materialización. La legislación mantiene la responsabilidad estatal de desarrollar programas destinados a reducir el déficit habitacional y contempla subsidios y protección para personas vulnerables. Durante su aprobación parlamentaria se presentó además un Programa Nacional de Desarrollo Habitacional y se defendió la incorporación de nuevos actores económicos a la producción y gestión de viviendas.
La orientación parece reconocer que el Estado no puede resolver solo el problema acumulado durante décadas. La entrada de cooperativas, mipymes, inmobiliarias y otras formas de gestión representa, en ese sentido, una adaptación a una realidad económica que ya había avanzado más rápidamente que el marco jurídico.
Pero aumentar el número de actores autorizados tampoco garantiza por sí solo mayor acceso a una vivienda. En última instancia, cualquier expansión real dependerá de la disponibilidad de materiales, financiación, suelo urbanizado, capacidad constructiva y recursos familiares. La diferencia entre reconocimiento jurídico y posibilidad económica será, por tanto, uno de los grandes desafíos de la nueva ley.
La reforma tiene otra lectura política. Después de décadas de fuertes restricciones sobre la propiedad inmobiliaria, Cuba ha ido reconociendo progresivamente espacios de compraventa, transmisión patrimonial, actividad privada y ahora una mayor amplitud en la posesión de viviendas. La Ley 187 profundiza esa evolución sin abandonar el principio de que corresponde al Estado delimitar el alcance de esos derechos y controlar buena parte de los procedimientos para ejercerlos.
El resultado es una legislación más adaptada a la Cuba contemporánea, pero también extraordinariamente dependiente de la capacidad de sus instituciones para aplicarla con transparencia, previsibilidad y seguridad jurídica. Para el ciudadano común, el verdadero alcance de la reforma no se decidirá únicamente en las páginas de la Gaceta, sino en las direcciones municipales de Vivienda, notarías, registros de la propiedad y demás organismos encargados de convertir sus artículos en decisiones concretas.
La Ley 187 llega, por tanto, con cambios relevantes y algunos reconocimientos impensables en el marco inmobiliario cubano de décadas anteriores. Sin embargo, la crisis de la vivienda en Cuba nunca ha sido exclusivamente jurídica. El mayor problema sigue siendo esencialmente material y económico: disponer de suficientes viviendas habitables y que las familias puedan acceder a ellas y conservarlas.
La nueva ley puede modernizar las reglas del juego. Lo que todavía está por demostrar es si esas nuevas reglas podrán transformar la realidad que pretenden regular.
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